壹
传统物业的八大难题
您的小区是不是也存在以下几大问题？
资金流向成谜：物业费、停车费常与物业公司自有资金混用，挪用风险高。
公共收益“消失”：广告费、场地租赁费去向不明，北京某小区追回860万停车费耗时3年。
服务质价不符：物业费年年涨，但绿化保洁频次下降，上海业主吐槽“杂草比人高”。
业委会形同虚设：调研显示武汉仅30%业委会正常履职，多数因内耗瘫痪。
维权成本高昂：郑州业主查账遭物业威胁“断水电”，需律师介入才获流水。
设施维护滞后：电梯故障、消防设备老化，物业公司不愿出钱维护。
物业撤场风险：长沙某物业跑路，45万业主资金被卷走，维权无门。
业主参与缺位：多数人漠视公共事务，陷入“不交费-服务差-更多人不交费”恶性循环。
贰
信托制物业服务模式：重构信任关系的制度创新
什么是信托制物业？
简单来说，就是将信托理念植入到物业管理领域，重构居民、小区自治组织、物业服务企业的关系。将原来双方的买卖关系，转变为业主大会/业委会为委托人、物业服务企业为受托人、全体业主为受益人的三方信托关系。
由此，让物业服务企业回归“忠诚管家”角色，让全体业主做回“小区主人”。这种信托关系，让受托方始终坚守利他原则，保障受益人的利益最大化。
核心优势
•透明公开：所有收支明细需向业主公示，大额开支需按照合同约定公开招标；
•业主赋权：业主可通过线上平台实时查询账户动态、财务记录和服务日志，行使知情权、监督权；
•服务标准化：物业服务企业按年度预算、质量管理体系执行服务，违约将扣减酬金。
实践案例
•北京朗琴园（2007年试点）：全国首个信托制物业小区，通过透明化管理实现业主纠纷下降90%；
•成都武侯区（2019年推广）：物业费收缴率从38%提升至95%，公共收益全部用于设施改造（如充电桩、绿化翻新）。
叁
物业服务信托：信托制物业模式的升级版
物业服务信托的优势
物业服务信托在信托制物业基础上引入信托公司作为受托人，其相比信托制物业模式有以下优点：
•破产隔离：业主授权将资金委托至信托账户，独立于物业服务企业资产，即使物业破产也不受影响（《信托法》第16条）；
•专业管理：信托公司负责信托财产保管、权益登记、支付结算、执行监督、信息披露、清算分配等职责，确保流程合规，杜绝虚报支出、资金抽逃。
•开户便捷：解决业主大会或业委会开户难问题，且与原有物业服务企业对公账户不产生冲突。
•资金使用效率提升：在保障资金安全情况下，利用信托公司专业投资能力提升资金使用效率。
实践案例
成都武侯区某社区从2022年引进“信托制”物业后不断探索提升，于2023年与某信托公司签订物业服务信托合同，引入专业信托公司对老旧院落相关公区运营收入进行单独管理，实现物业服务与资产管理相分离，将信托制物业1.0版本升级成2.0——“物业服务信托模式”。
在业主大会授权下，信托公司作为受托人，将片区内的停车费收益等所有公共收益，依照《信托法》设立为物业服务信托计划，专门用于该片区的物业服务管理，负责该信托计划的资金监管、信息披露等职责。信托公司根据物业公司履行物业管理服务的情况进行审核和按月拨款，以片区院落居民物业管理服务为特定目的，全体居民受益；物业公司作为信托计划中最重要的物业服务的执行方，依据各方参与的开放式预算确定的“物业服务质量标准”和“年度收支预算”开展物业管理服务，做到公开透明、开放参与。
肆
未来展望
自2021年10月13日中航信托落地首单物业服务信托起，物业服务信托开始陆续在全国开始试点，仅2023年至2024年，就有外贸信托、万象信托、华润信托、长安信托等信托公司先后落地物业服务信托。
从传统物业管理模式到物业服务信托，本质是通过法律框架完善、技术工具升级与治理机制优化，重构物业管理中的权责关系与信任基础，化解居民矛盾，降低纠纷概率。
未来，随着政策落地与概念普及，这一模式将推动居民从“被动维权”转向“主动治理”，实现资金安全、服务提升与社区价值共赢，为基层治理现代化提供可复制的实践路径。
责编:刘安琪 | 审校:陈筱娟 | 审核:李震 | 监审:古筝
